Kategórie
Témy

Ako neplatiť daň z predaja nehnuteľnosti

Niekedy pri predaji nehnuteľnosti môže byť rozhodujúci aj jeden deň, ktorý rozhodne o tom, či je osoba povinná platiť daň z nehnuteľnosti. Podmienky pre oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti upravuje Zákon o dani z príjmov. Konkrétne ide o tieto prípady:

Pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia (platí len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firmy)

Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia (platí len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firmy)

Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej najneskôr do 21.12.2010 a ak predajca v nej mal trvalý pobyt minimálne 2 roky pred jej predajom (platí len pri byte alebo obytnom dome s najviac dvoma bytmi a vrátane pozemkov)

Pri predaji nehnuteľnosti vydanej podľa osobitných predpisov (tieto predpisy sa vzťahujú na proces vydania v rámci reštitúcie)

Pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku (platí pre nehnuteľnosti ktoré boli zaradené do obchodného majetku firmy)

Nadobudnutie nehnuteľnosti

Pre nadobudnutie je rozhodujúci moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.

Teda napríklad:

  • ak sa nehnuteľnosť získala kúpou, výmenou alebo darovaním nadobudnutie vzniká vkladom do katastra nehnuteľnosti,
  • ak sa nehnuteľnosť získala dedením nadobudnutie vzniká smrťou poručiteľa,
  • ak sa nehnuteľnosť získala reštitúciou alebo iným rozhodnutím štátneho orgánu nadobudnutie vzniká dňom rozhodnutia, resp. dňom právoplatnosti rozhodnutia ak dátum nebol určený samotným rozhodnutím.

Daň z predaja nehnuteľnosti

Základným spôsobom ako sa vyhnúť plateniu dani z predaja nehnuteľnosti, je počkať 5 rokov, teda počas tejto doby nehnuteľnosť držať a nescudzovať. Ak to nie je možné, vyhnúť sa plateniu dani alebo ju aspoň znížiť je možné využitím nasledujúcich možností:

  • Výdavkom pri predaji kúpenej nehnuteľnosti je zaplatená kúpna cena
  • Výdavkom pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je cena zistená v čase jej nadobudnutia
  • Pri predaji darovanej nehnuteľnosti sa prihliada na skutočnosť, či by bol alebo nebol príjem z predaja v čase darovania oslobodený od dane z príjmu:
  1. Ak áno, tak je výdavkom cena zistená v čase darovania (znalecký posudok)
  2. Ak nie, tak je výdavkom obstarávacia cena, za ktorú darca túto nehnuteľnosť nadobudol
  • Pri predaji nehnuteľnosti možno uplatniť preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie alebo údržbu nehnuteľnosti
  • Pri predaji nehnuteľnosti možno uplatniť výdavky súvisiace s jej predajom (právne služby, poradenstvo)
  • Pri predaji nehnuteľnosti možno uplatniť náklady na jej obstaranie alebo výrobu (stavba domu vo vlastnej réžii)

Ak je nehnuteľnosť kúpená na hypotéku, pri predaji je možné uplatniť výdavky z úrokov na úver od banky, resp. sporiteľne a taktiež je možné zahrnúť aj iné výdavky spojené s ukončením úverovej zmluvy, vedením účtu a pod.

V prípade, ak je nehnuteľnosť vlastnená manželmi:

  • Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je zahrnutá v obchodnom majetku a ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa zahŕňa do základu dane u oboch manželov v rovnakom pomere. Existuje však aj možnosť dohody v inom pomere. V rovnakom pomere sa potom zahŕňajú aj výdavky.
  • Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá je zhrnutá v obchodnom majetku a ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a slúži na dosiahnutie a udržanie príjmov z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti sa rozdelí medzi oboch manželov v pomere, v akom ju manželia na túto činnosť využívali. V rovnakom pomere sa potom zahŕňajú aj výdavky.
  • Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve sa započítava podľa jednotlivých pomerov. V rovnakom pomere sa započítavajú aj výdavky.
Kategórie
Témy

Darovacia zmluva a darovanie

Darovacia zmluva je dvojstranný právny vzťah, ktorý vzniká súhlasným prejavom vôle zmluvných strán, t. j. darcu a obdarovaného. Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a obdarovaný ten dar alebo sľub prijíma. Zo zákona je neplatná darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti. Darovacia zmluva je upravená v Občianskom zákonníku v § 628 až § 630. Darcom môže byť len vlastník daru. V prípade, že je dar v spoluvlastníctve, musia s darovaním súhlasiť všetci spoluvlastníci.

Základné znaky darovacej zmluvy sú:

  • predmet darovania
  • bezplatnosť
  • dobrovoľnosť

Bezplatnosť znamená, že obdarovaný sa nezaväzuje poskytnúť nijakú protihodnotu daru vyjadriteľnú v peniazoch. Z dobrovoľnosti vyplýva, že dar sa poskytuje bez právnej povinnosti poskytnúť ho.

Predmetom darovania môže byť všetko, čo môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov, teda veci hnuteľné i nehnuteľné, peniaze, byty, nebytové priestory a, pokiaľ to ich povaha pripúšťa, i práva alebo iné majetkové hodnoty. To však nevylučuje nejakú protislužbu obdarovaného v prospech darcu, ktorá nemá majetkovú hodnotu. Darovanie možno viazať i na splnenie podmienky, ktorá však nesmie byť v rozpore so základnými znakmi darovania. V prípade daru pre organizácie tretieho sektora si niektorí darcovia zvyknú vymedziť konkrétny účel, na ktorý sa dar (najmä peniaze) môže použiť. V dôsledku bezodplatnosti nezodpovedá darca za vady daru podľa všeobecných ustanovení o zodpovednosti za vady. Je však povinný obdarovaného upozorniť na vady, ktoré sú mu známe. Ak má darovaná vec vady, na ktoré darca neupozornil (t. j. aj vtedy, keď o nich nevedel), je obdarovaný oprávnený vec vrátiť. Jednostranným prejavom vôle obdarovaného vec vrátiť darcovi pre vady veci právny vzťah z darovania zaniká. Ak darca neupozornil obdarovaného na vady darovanej veci, o ktorých vedel, zodpovedá obdarovanému za vzniknutú škodu v dôsledku týchto vád.

Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. Darovacia zmluva by mala obsahovať tieto náležitosti: zmluvné strany (t. j. darca a obdarovaný), predmet zmluvy, vyplatenie alebo odovzdanie daru, aktuálny dátum a podpisy darcu i obdarovaného. Darovacia zmluva môže obsahovať podmienky, po ktorých porušení musí obdarovaný dar vrátiť.

Podľa Občianskeho zákonníka sa darca môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. V prípade darovania organizáciám tretieho sektora prichádza do úvahy najmä porušenie dobrých mravov. Niekedy si darcovia vymedzia akého druhu správania sa musí obdarovaný zdržať (napr. ohovárania a pod.).

Kategórie
Vzory zmlúv

VZOR: Darovacia zmluva na byt

Darovacia zmluva je jedným zo spôsobov nadobudnutia nehnuteľnosti. Svojím obsahom je podobná kúpnej zmluve, ale hlavným rozdielom je bezodplatnosť.

Darovacia zmluva na byt musí mať písomnú formu.

Existujú dva prípady, kedy je možné dar vrátiť. Darca môže požadovať vrátenie daru v prípade, keď sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Obdarovaný môže dar vrátiť v prípade, ak má dar vady, na ktoré ho darca neupozornil.

———————VZOR———————

DAROVACIA ZMLUVA

uzatvorená podľa ustanovenia § 628 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“)

(ďalej len „zmluva“)

Článok 1

Zmluvné strany

1.1Meno a priezvisko:…………………………..
Dátum narodenia:…………………………..
Trvalý pobyt:…………………………..
Rodné číslo:…………………………..
Druh a č. dokladu totožnosti:…………………………..
(ďalej len „darca“)

 

1.2Meno a priezvisko:…………………………..
Dátum narodenia:…………………………..
Trvalý pobyt:…………………………..
Rodné číslo:…………………………..
Druh a č. dokladu totožnosti:…………………………..
(ďalej len „obdarovaný“)

(darca a obdarovaný ďalej spolu len „zmluvné strany”)

 

Článok 2

Predmet Zmluvy

  1. Predmetom tejto zmluvy je záväzok darcu touto darovacou zmluvou bezplatne prenechať a previesť na obdarovaného výlučné vlastnícke právo k nasledovnej nehnuteľnosti: bytu č. ………………………….., na ………………………….. poschodí bytového domu v ………………………….. na ulici ………………………….., so súpisným č. ………………………….., číslo vchodu ………………………….., postaveného na parcelách registra „C“, parc. č. ………………………….. (ďalej len „bytový dom“), zapísaného na liste vlastníctva č. ………………………….., vedenom Okresným úradom ………………………….., katastrálny odbor pre katastrálne územie ………………………….., obec ………………………….., okres ………………………….. (ďalej len „Byt“) spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu so súpisným číslom ………………………….. prináležiaci k Bytu vo veľkosti: ………………………….. (ďalej len „Spoluvlastnícky podiel“)  (Byt a Spoluvlastnícky podiel ďalej len ako „dar“), a prijatie tohto daru obdarovaným.
  2. Byt, ktorý je darom, pozostáva z ………………………….. obytných miestností a príslušenstva, ktorým je kuchyňa, hala, predsieň, kúpeľňa, WC, loggia, pivnica, …………………………… Súčasťou Bytu je jeho vnútorné vybavenie a to: inštalácie rozvodov elektrickej inštalácie od elektromeru, rozvody kúrenia od domových stúpačiek, oceľové vykurovacie telesá, rozvody vody / SV a TUV/, rozvody kanalizácie od zvislých rozvodov a k nim príslušné zariaďovanie predmety, zásuvka STA /zvod spoločnej televíznej antény /, zvonček, kuchynská linka, digestor, poštová schránka, telefónna prípojka, kľúče od Bytu, pivnice, vchodu do bytového domu a poštovej schránky. Celková výmera podlahovej plochy Bytu, ktorý je darom, je ………………………….. m2.
  3. Darca daruje dar vo svojom výlučnom vlastníctve a obdarovaný nadobudne dar do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1 okamihom právoplatnosti rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálneho odboru o potvrdení vkladu vlastníckeho práva k daru.

Článok 3

Vyhlásenia darcu a obdarovaného

  1. Darca týmto prehlasuje, že:
  • je nespochybniteľným a výlučným vlastníkom (podiel 1/1) daru, na ktorom neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená, exekúcie a ani iné ťarchy zriadené v prospech žiadnej finančnej ani inej inštitúcie, tretích osôb alebo akékoľvek iné nároky tretích strán;
  • je oprávnený s darom nakladať a na dare viazne iba nasledovná ťarcha, v zmysle zákona: „Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení zákona č. 151/1995 Z. z“;
  • všetky dane a poplatky spojené s darom, splatné ku dňu podpisu tejto zmluvy, sú uhradené;
  • na dar neboli uplatnené žiadne nároky podľa osobitných právnych predpisov,
  • nie sú mu známe také vady, poškodenia alebo technický stav daru a jeho vybavenia, spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu, na ktoré by mal obdarovaného upozorniť.
  1. Obdarovaný berie na vedomie možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru v prípade, že sa obdarovaný bude k darcovi chovať tak, že tým hrubo poruší dobré mravy.
  2. Zmluvné strany sa dohodli, že poplatky spojené s overením podpisov tejto zmluvy a poplatky spojené s podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností znášajú spoločne rovnakým podielom.
  3. Darca ako prílohu k návrhu na vklad vlastníckeho práva doloží potvrdenie od správcu bytového domu, že na Byte, ktorý je darom, neviaznu žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním Bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
  4. Darca oboznámil obdarovaného so skutočnosťou, že správu bytového domu, v ktorom sa Byt, ktorý je darom nachádza, zabezpečuje na základe zmluvy o výkone správy [BUDE DOPLNENE]. Obdarovaný vyhlasuje, že podpisom tejto zmluvy zároveň pristupuje k Zmluve o výkone správy bytov a nebytových priestorov v tomto Bytovom dome v súlade s § 5 ods. 1 písm. g) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Článok 4

Záverečné ustanovenia

  1. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom podpisu zmluvy oboma zmluvnými stranami. Prevod vlastníckeho práva k daru nadobudne účinnosť dňom rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálny odbor o vklade vlastníckeho práva k daru v prospech obdarovaného. Podpisy zmluvných strán na tejto zmluve musia byť úradne overené.
  2. Táto zmluva je vyhotovená v 5 vyhotoveniach, z ktorých každý má platnosť originálu, z toho 2 vyhotovenia sú pre príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor, 2 vyhotovenia pre darcu, 1 vyhotovenie pre obdarovaného.
  3. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými predpismi platnými na území Slovenskej republiky.
  4. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné vykonať len formou písomného dodatku, ktorý bude podpísaný oboma zmluvnými stranam
  5. Zmluvné strany prehlasujú, že sa so znením zmluvy oboznámili a na znak súhlasu ju podpísali.
V ………………………….., dňa …………………………..V ………………………….., dňa …………………………..
___________________________________________________
…………………………..
darca(úradne overený podpis)
…………………………..
obdarovaný(úradne overený podpis)

 

———————VZOR———————

Kategórie
Vzory zmlúv

VZOR: Darovacia zmluva / Zmluva o darovaní veci bez nároku na odplatu

Darovacou zmluvou darca niečo bezodplatne prenecháva obdarovanému a ten s vďakou tento dar prijíma. Zo zákona je neplatná darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti. Darcom môže byť len vlastník daru. Ak je dar v spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, musia s darovaním súhlasiť všetci spoluvlastníci.

Základnými znakmi darovacej zmluvy je predmet darovania, bezodplatnosť, dobrovoľnosť.

Predmetom darovania môže byť všetko, čo môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov, teda veci hnuteľné i nehnuteľné, peniaze, byty, nebytové priestory a, pokiaľ to ich povaha pripúšťa, i práva alebo iné majetkové hodnoty.

Darovacia zmluva musí byť písomná. Darovacia zmluva by mala obsahovať tieto náležitosti: zmluvné strany (t. j. darca a obdarovaný), predmet zmluvy, vyplatenie alebo odovzdanie daru, aktuálny dátum a podpisy darcu i obdarovaného.

Podľa Občianskeho zákonníka sa darca môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

———————VZOR———————

Darovacia zmluva na nehnuteľnosť

uzatvorená v zmysle ustanovenia § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka
medzi zmluvnými stranami:

 

Darca:
Meno:

Dátum narodenia:

Rodné číslo:

Trvalý pobyt:
(ďalej len „Darca“)

a

Obdarovaný:

Meno:

Dátum narodenia:

Rodné číslo:

Trvalý pobyt:
(ďalej len „Obdarovaný“)

Článok I.
Úvodné ustanovenie

  1. Darca vyhlasuje, že je plne spôsobilý na právne úkony, oprávnený s predmetom zmluvy nakladať a slobodne a vážne uzatvára túto zmluvu.
  2. Obdarovaný prehlasuje, že má plnú spôsobilosť na právne úkony a slobodne a vážne uzatvára túto zmluvu.

Článok II.
Predmet zmluvy

  1. Darca je výlučným vlastníkom nasledovných nehnuteľností:a) Rodinný dom súp. č. …….., postavený na pozemku parc. č. …………, parcela registra “C“, o výmere ……….. m2, druh pozemku zastavaná plocha, v podiele 1/1 (ďalej aj ako „Rodinný dom“);b) Pozemok parc. č. ……….., parcela registra “C“, o výmere ………… m2, druh pozemku zastavaná plocha a parc. č. …………….., parcela registra “C“, o výmere …………….. m2, druh pozemku záhrada, v podiele 1/1 (ďalej aj ako „Pozemok“),ktoré sú zapísané Okresným úradom v ………………, katastrálny odbor, okres …………….., obec …………….– m.č. …………, kat. úz. ……………., na LV č. ……………. a nie sú zaťažené
    (všetky nehnuteľnosti tu uvedené, t.j. Rodinný dom, Pozemok sa ďalej označujú aj ako „Nehnuteľnosť“ alebo „Predmet daru“).
  2. Darca vyhlasuje, že na darovanej Nehnuteľnosti neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená ani iné právne povinnosti. Obdarovaný nadobudne výlučné vlastnícke právo k Nehnuteľnosti uvedeným v článku II. tejto zmluvy na základe vkladu tejto zmluvy do katastra nehnuteľností vedenom Okresným úradom v ……………., katastrálny odbor.

Článok III.
Darovanie

  1. Darca daruje Obdarovanému Nehnuteľnosti popísané a špecifikované v článku II. tejto zmluvy a Obdarovaný tieto Nehnuteľnosti s vďakou prijíma do svojho výlučného vlastníctva. Obdarovaný je oboznámený so stavom Nehnuteľností.
  2. Obdarovaný berie na vedomie možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru podľa v prípade, že sa k nemu Obdarovaný bude chovať tak, že tým hrubo poruší dobré mravy.

Článok IV.
Popis rodinného domu

  1. Rodinný dom sa nachádza v pôvodnom stave, pozostáva z ……………. obytných miestností, chodby, kuchyne, 2 kúpeľní, WC a komory. Obytná plocha domu je ……………. m2.

Článok V.
Záverečné ustanovenia

  1. Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je obmedzená a s Predmetom zmluvy sú oprávnení v plnom rozsahu nakladať. Návrh na vklad vlastníckeho práva je oprávnený podať ktorýkoľvek účastník zmluvy.
  2. Všetky prípadné zmeny tejto zmluvy je možné uskutočniť len v písomnej forme, a to na základe písomného súhlasu oboch zmluvných strán.
  3. Táto zmluva sa vyhotovuje v štyroch (4) identických exemplároch, z ktorých dve (2) vyhotovenia zašlú zmluvné strany na Okresný úrad v ……………., katastrálny odbor, za účelom povolenia vkladu a po jednom vyhotovení dostane po podpise každá zo zmluvných strán.
  4. Zmluvné strany zároveň vyhlasujú, že si túto zmluvu pred podpisom prečítali a jej obsahu porozumeli a uzatvárajú ju na základe slobodnej a vážnej vôle, nie v tiesni, za nápadne nevýhodných podmienok alebo pod nátlakom. Na znak súhlasu zmluvné strany túto zmluvu podpisujú.
  5. Zmluvné strany týmto vzájomne vyhlasujú a svojimi podpismi potvrdzujú, že uzavretie zmluvy riadne zvážili, celý text zmluvy prečítali a pochopili a že zmluvu uzavierajú skutočne podľa svojej vôle. Rovnako prehlasujú, že im nie sú známe žiadne skutočnosti, ktoré by mohli spôsobiť neplatnosť zmluvy, zmluvu urobiť neúčinnou voči tretím osobám a zmariť jej účel.

 

V ………………….., dňa …………………………

 

———————————
darca

 

———————————
obdarovaný

———————VZOR———————