Kategórie
Témy

Ako získať lacno nehnuteľnosť cez dobrovoľnú dražbu

Dražba nehnuteľností v praxi prebieha hlavne podľa Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Ide o verejné konanie, ktorého sa môže zúčastniť ktokoľvek. Takúto dražbu nehnuteľnosti iniciuje navrhovateľ a jej cieľom je prechod vlastníckeho práva z jednej osoby na inú. Na dražbe nehnuteľnosti je ustanovený licitátor, ktorý vyzýva osoby na podávanie ponúk. Príklepom licitátora nehnuteľnosť získa osoba, ktorá urobila najvyššiu cenovú ponuku, teda ide o vydražiteľa nehnuteľnosti.

Ešte pred samotným konaním dražby je potrebné zložiť dražobnú zábezpeku, teda sumu, ktorá oprávňuje sa samotnej dražby zúčastniť. Je to takpovediac ubezpečenie, že účastník dražby disponuje finančnými prostriedkami, resp. to myslí so zúčastnením sa dražby naozaj vážne. Výška dražobnej zábezpeky záleží od hodnoty nehnuteľnosti, v priemere pri napríklad bytoch ide o sumy od 5.000,- až 15.000,- EUR. Dražobná zábezpeka môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Následne po dražbe má vydražiteľ 15 dní na doplatenie rozdielu do celkovej ceny. Ak by tak neučinil, táto zábezpeka mu prepadne a bude následne použitá na náklady spojené s dražbou ako aj na tie, ktoré budú súvisieť s opakovanou dražbou. Inak sa dražobná zábezpeka vracia osobám zúčastneným na dražbe, ktorí boli vo veci vydraženia nehnuteľnosti neúspešní.

Navrhovateľom dražby je vlastník nehnuteľnosti, osoba vykonávajúca záložné právo (napr. bytové družstvá, banky), alebo iné osoby, ktoré sú oprávnené podľa osobitného zákona.

Ako sa môže osoba dozvedieť o konaní dobrovoľnej dražby? V úvode je potrebné osloviť dražobníka predmetnej nehnuteľnosti. Zoznamy dražobníkov ako aj všetkých dražieb je možné nájsť v notárskom centrálnom registri na stránke notar.sk a v obchodnom vestníku, prípadne na úradnej tabuli obce, kde sa nachádza predmet dražby. Oznámenie o konaní dražby musí dražobník zverejniť v registri dražieb minimálne 15 dní pred konaním dražby. V prípade, že je predmetom dražby byt, dom, alebo iná nehnuteľnosť, podnik, alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne výšku sumy 16.550,- EUR, dražobník je povinný oznámenie dražby uverejniť po dobu najmenej 30 dní pred začiatkom konania dražby.

Zúčastniť sa dobrovoľnej dražby môže len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú a zároveň musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Oprávnený dražiť je každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený podľa Zákona o dobrovoľných dražbách a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku. Účastníkom dražby môže byť taktiež aj štát.

Priestory určené pre konanie dražby sa musia sprístupniť účastníkom dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Treba si dať pozor na dochvíľnosť, nakoľko dražobník je nekompromisný. Následne dochádza k otvoreniu dražby, ktorá sa otvára tzv. vyvolaním. Vyvolanie dražby predstavuje oboznámenie s predmetom dražby, právami a záväzkami viaznucimi na predmete dražby, s cenou, ako aj s výškou najnižšieho podania a najnižšieho prihodenia.

Dražba prebieha až dovtedy, pokiaľ účastníci dražby robia vyššie podania. Ak po poslednom najvyššom podaní nenasleduje žiadne ďalšie podanie, licitátor vyzve na dvakrát na ďalšie podanie. Ak napriek tomu nenastane žiadne nové podanie zo strany účastníkov dražby, licitátor ešte raz oznámi posledné podanie a po tretej výzve vykoná tzv. príklep licitátora. Udelením príklepu sa účastník dražby, ktorý urobil posledné, a teda najvyššie platné podanie, stáva majiteľom nehnuteľnosti. Podanie je pre účastníka dražby záväzné a udelením príklepu licitátora dražba končí. Vydražiteľ nadobudne vlastnícke právo príklepom licitátora len za predpokladu, ak v určenej lehote zaplatil cenu dosiahnutú vydražením.

V prípade neúspešnej dražby, ku ktorej dochádza vtedy, ak sa nepodarilo urobiť ani najnižšie podanie, sa pristupuje k opakovanej dražbe.

Taktiež môže dôjsť k zmareniu dražby. O zmarení dražby sa hovorí vtedy, ak vydražiteľ v lehote nezaplatil cenu za vydražený predmet dražby. Neplatná je dražba zas vtedy, ak nebol dodržaný zákonný postup dražby. V týchto prípadoch je možné opakovať vykonanie dražby.

Na čo si dať pozor pri dobrovoľnej dražbe? Jednoznačne na krátku lehotu určenú na doplatenie celkovej kúpnej ceny za vydražený predmet dražby. Môže byť totiž obtiažne vybaviť si hypotéku počas tak krátkej doby a preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky. Ďalším problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti na súd. Pravdepodobne najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde.

Kategórie
Vzory zmlúv

VZOR: Darovacia zmluva na byt

Darovacia zmluva je jedným zo spôsobov nadobudnutia nehnuteľnosti. Svojím obsahom je podobná kúpnej zmluve, ale hlavným rozdielom je bezodplatnosť.

Darovacia zmluva na byt musí mať písomnú formu.

Existujú dva prípady, kedy je možné dar vrátiť. Darca môže požadovať vrátenie daru v prípade, keď sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Obdarovaný môže dar vrátiť v prípade, ak má dar vady, na ktoré ho darca neupozornil.

———————VZOR———————

DAROVACIA ZMLUVA

uzatvorená podľa ustanovenia § 628 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“)

(ďalej len „zmluva“)

Článok 1

Zmluvné strany

1.1Meno a priezvisko:…………………………..
Dátum narodenia:…………………………..
Trvalý pobyt:…………………………..
Rodné číslo:…………………………..
Druh a č. dokladu totožnosti:…………………………..
(ďalej len „darca“)

 

1.2Meno a priezvisko:…………………………..
Dátum narodenia:…………………………..
Trvalý pobyt:…………………………..
Rodné číslo:…………………………..
Druh a č. dokladu totožnosti:…………………………..
(ďalej len „obdarovaný“)

(darca a obdarovaný ďalej spolu len „zmluvné strany”)

 

Článok 2

Predmet Zmluvy

  1. Predmetom tejto zmluvy je záväzok darcu touto darovacou zmluvou bezplatne prenechať a previesť na obdarovaného výlučné vlastnícke právo k nasledovnej nehnuteľnosti: bytu č. ………………………….., na ………………………….. poschodí bytového domu v ………………………….. na ulici ………………………….., so súpisným č. ………………………….., číslo vchodu ………………………….., postaveného na parcelách registra „C“, parc. č. ………………………….. (ďalej len „bytový dom“), zapísaného na liste vlastníctva č. ………………………….., vedenom Okresným úradom ………………………….., katastrálny odbor pre katastrálne územie ………………………….., obec ………………………….., okres ………………………….. (ďalej len „Byt“) spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu so súpisným číslom ………………………….. prináležiaci k Bytu vo veľkosti: ………………………….. (ďalej len „Spoluvlastnícky podiel“)  (Byt a Spoluvlastnícky podiel ďalej len ako „dar“), a prijatie tohto daru obdarovaným.
  2. Byt, ktorý je darom, pozostáva z ………………………….. obytných miestností a príslušenstva, ktorým je kuchyňa, hala, predsieň, kúpeľňa, WC, loggia, pivnica, …………………………… Súčasťou Bytu je jeho vnútorné vybavenie a to: inštalácie rozvodov elektrickej inštalácie od elektromeru, rozvody kúrenia od domových stúpačiek, oceľové vykurovacie telesá, rozvody vody / SV a TUV/, rozvody kanalizácie od zvislých rozvodov a k nim príslušné zariaďovanie predmety, zásuvka STA /zvod spoločnej televíznej antény /, zvonček, kuchynská linka, digestor, poštová schránka, telefónna prípojka, kľúče od Bytu, pivnice, vchodu do bytového domu a poštovej schránky. Celková výmera podlahovej plochy Bytu, ktorý je darom, je ………………………….. m2.
  3. Darca daruje dar vo svojom výlučnom vlastníctve a obdarovaný nadobudne dar do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1 okamihom právoplatnosti rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálneho odboru o potvrdení vkladu vlastníckeho práva k daru.

Článok 3

Vyhlásenia darcu a obdarovaného

  1. Darca týmto prehlasuje, že:
  • je nespochybniteľným a výlučným vlastníkom (podiel 1/1) daru, na ktorom neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená, exekúcie a ani iné ťarchy zriadené v prospech žiadnej finančnej ani inej inštitúcie, tretích osôb alebo akékoľvek iné nároky tretích strán;
  • je oprávnený s darom nakladať a na dare viazne iba nasledovná ťarcha, v zmysle zákona: „Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení zákona č. 151/1995 Z. z“;
  • všetky dane a poplatky spojené s darom, splatné ku dňu podpisu tejto zmluvy, sú uhradené;
  • na dar neboli uplatnené žiadne nároky podľa osobitných právnych predpisov,
  • nie sú mu známe také vady, poškodenia alebo technický stav daru a jeho vybavenia, spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu, na ktoré by mal obdarovaného upozorniť.
  1. Obdarovaný berie na vedomie možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru v prípade, že sa obdarovaný bude k darcovi chovať tak, že tým hrubo poruší dobré mravy.
  2. Zmluvné strany sa dohodli, že poplatky spojené s overením podpisov tejto zmluvy a poplatky spojené s podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností znášajú spoločne rovnakým podielom.
  3. Darca ako prílohu k návrhu na vklad vlastníckeho práva doloží potvrdenie od správcu bytového domu, že na Byte, ktorý je darom, neviaznu žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním Bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
  4. Darca oboznámil obdarovaného so skutočnosťou, že správu bytového domu, v ktorom sa Byt, ktorý je darom nachádza, zabezpečuje na základe zmluvy o výkone správy [BUDE DOPLNENE]. Obdarovaný vyhlasuje, že podpisom tejto zmluvy zároveň pristupuje k Zmluve o výkone správy bytov a nebytových priestorov v tomto Bytovom dome v súlade s § 5 ods. 1 písm. g) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Článok 4

Záverečné ustanovenia

  1. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom podpisu zmluvy oboma zmluvnými stranami. Prevod vlastníckeho práva k daru nadobudne účinnosť dňom rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálny odbor o vklade vlastníckeho práva k daru v prospech obdarovaného. Podpisy zmluvných strán na tejto zmluve musia byť úradne overené.
  2. Táto zmluva je vyhotovená v 5 vyhotoveniach, z ktorých každý má platnosť originálu, z toho 2 vyhotovenia sú pre príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor, 2 vyhotovenia pre darcu, 1 vyhotovenie pre obdarovaného.
  3. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými predpismi platnými na území Slovenskej republiky.
  4. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné vykonať len formou písomného dodatku, ktorý bude podpísaný oboma zmluvnými stranam
  5. Zmluvné strany prehlasujú, že sa so znením zmluvy oboznámili a na znak súhlasu ju podpísali.
V ………………………….., dňa …………………………..V ………………………….., dňa …………………………..
___________________________________________________
…………………………..
darca(úradne overený podpis)
…………………………..
obdarovaný(úradne overený podpis)

 

———————VZOR———————