Kategórie
Témy

Prenájom bytu – porovnanie Občianskeho zákonníka a Zákona o krátkodobom nájme bytu

Prenájom bytov na Slovensku podlieha právnym úpravám podľa Občianskeho zákonníka a špecifického Zákona o krátkodobom nájme bytu. Každý z týchto zákonov ponúka rôzne možnosti a podmienky pre nájomcov aj prenajímateľov, čo môže ovplyvniť voľbu vhodného právneho rámca pre prenájom nehnuteľnosti.

Prenájom bytu podľa Občianskeho zákonníka

Občiansky zákonník upravuje prenájom nehnuteľností vo všeobecnosti, zahŕňajúc byty aj domy. Tento zákon ponúka nasledujúce kľúčové charakteristiky:

  1. Trvanie nájmu:
    • Nájom môže byť uzavretý na dobu určitú alebo neurčitú.
    • Ak nie je dohodnuté inak, nájom na dobu určitú končí uplynutím dohodnutého času, zatiaľ čo nájom na dobu neurčitú môže byť ukončený výpoveďou zo strany nájomcu alebo prenajímateľa.
  2. Forma zmluvy:
    • Zmluva o prenájme nemusí byť uzavretá v písomnej forme, aj keď je to odporúčané pre právnu istotu oboch strán.
  3. Výpovedná lehota:
    • Výpovedná lehota pre nájom na dobu neurčitú je štandardne tri mesiace, ale môže byť upravená dohodou strán.
  4. Práva a povinnosti strán:
    • Nájomca má právo na riadne užívanie nehnuteľnosti a prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť vhodné podmienky pre užívanie.

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu je špecifický právny rámec určený pre prenájom bytov na krátke obdobia. Tento zákon zavádza niekoľko osobitných podmienok:

  1. Trvanie nájmu:
    • Nájom podľa tohto zákona je obmedzený na maximálne šesť rokov, pričom základné obdobie nesmie presiahnuť dva roky. Po uplynutí tohto obdobia môže byť nájom predĺžený, ale celková doba nesmie prekročiť šesť rokov.
  2. Forma zmluvy:
    • Zmluva musí byť uzavretá v písomnej forme, čo poskytuje vyššiu mieru ochrany pre obe strany.
  3. Výpovedná lehota:
    • Zákon stanovuje presné výpovedné lehoty a podmienky, za akých môže byť nájom ukončený, čo znižuje neistotu pre nájomcov aj prenajímateľov.
  4. Špecifické ustanovenia:
    • Tento zákon obsahuje konkrétne ustanovenia týkajúce sa výšky nájomného, spôsobu platby a údržby nehnuteľnosti. Prenajímateľ musí zabezpečiť základné opravy a údržbu, zatiaľ čo nájomca je povinný uhradiť bežné náklady spojené s užívaním bytu.

Výhody a nevýhody jednotlivých právnych rámcov

Občiansky zákonník

Výhody:

  • Flexibilita v trvaní nájmu.
  • Možnosť ústnej dohody, ktorá môže zjednodušiť proces uzatvárania nájmu.

Nevýhody:

  • Menej presné pravidlá môžu viesť k nejasnostiam a sporom.
  • Nižšia úroveň právnej ochrany bez písomnej zmluvy.

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Výhody:

  • Jasne definované pravidlá a povinnosti.
  • Vyššia právna istota vďaka povinnosti písomnej zmluvy.

Nevýhody:

  • Obmedzené trvanie nájmu, čo nemusí byť vhodné pre všetkých prenajímateľov a nájomcov.
  • Vyššia administratívna náročnosť spojená s písomnou formou a dodržiavaním konkrétnych ustanovení.

Záver

Výber medzi Občianskym zákonníkom a Zákonom o krátkodobom nájme bytu závisí od konkrétnych potrieb a preferencií prenajímateľa a nájomcu. Občiansky zákonník poskytuje väčšiu flexibilitu, zatiaľ čo Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka jasnejšie pravidlá a vyššiu právnu ochranu. Pre správne rozhodnutie je dôležité zvážiť všetky aspekty a prípadne sa poradiť s právnym odborníkom.

Kategórie
Vzory

VZOR: Nájomná zmluva

Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

———————VZOR———————

Nájomná zmluva
uzatvorená podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka

Prenajímateľ:

meno a priezvisko:
dátum narodenia:
trvale bytom:
(ďalej aj ako „prenajímateľ“)

a

Nájomca:

meno a priezvisko:
dátum narodenia:
trvale bytom:
(ďalej aj ako „nájomca“)

sa dohodli na uzatvorení zmluvy o nájme bytu za týchto podmienok:

Článok I
Predmet nájmu

Prenajímateľ sa zaväzuje prenechať nájomcovi do užívania …..–izbový byt číslo ……, ktorý sa nachádza na …… nadzemnom podlaží v bytovom dome, súp. č. …………, na ul. …………………….. v ………………….. Bytový dom je postavený na pozemku, parc. č.: ………………, druh pozemku – zastavané plochy. Predmetné nehnuteľnosti sú zapísané na LV č. …………, pre obec k. ú. …………, obec ………… – m. č. …………, vedenom na Katastrálnom úrade v …………, Správa katastra …………………….

Článok II
Účel nájmu

1) Prenajímateľ prenecháva byt nájomcovi výlučne za účelom bývania.

2) Nájomca sa zaväzuje, že bude prenajatý byt využívať v súlade s dohodnutým účelom bývania. Porušenie tohto ustanovenia sa považuje za podstatné porušenie zmluvy a zakladá právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy.

Článok III
Práva a povinnosti prenajímateľa

1) Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať byt nájomcovi do užívania v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. O odovzdaní a prevzatí bytu a o zariadení bytu spíšu zmluvné strany písomný protokol, ktorý bude pripojený k tejto zmluve ako jej príloha č. 1.

2) Prenajímateľ sa zaväzuje, že umožní nájomcovi nerušené užívanie bytu po celú dobu účinnosti tejto zmluvy.

3) Prenajímateľ je oprávnený vstúpiť do bytu za účelom vykonania kontroly, či ho nájomca užíva dohodnutým spôsobom, výlučne však za prítomnosti nájomcu po predchádzajúcom dohovore.
Prenajímateľ je oprávnený v prípade hroziacej škody vstúpiť do bytu, ktorý je predmetom nájmu za účelom vykonania opatrení potrebných na jej zamedzenie alebo zmenšenia jej následkov. Pre tento prípad bude mať k dispozícii jednu sadu kľúčov od uvedeného bytu, ktoré budú v obálke zapečatenej nájomcom.

Prenajímateľ je oprávnený v prípade hroziacej škody vstúpiť do bytu, ktorý je predmetom nájmu za účelom vykonania opatrení potrebných na jej zamedzenie alebo zmenšenia jej následkov. Pre tento prípad bude mať k dispozícii jednu sadu kľúčov od uvedeného bytu, ktoré budú v obálke zapečatenej nájomcom.

4) Prenajímateľ je povinný v byte vykonať všetky opravy, ktoré nie je podľa tejto zmluvy povinný vykonať nájomca.

Článok IV
Práva a povinnosti nájomcu

1) Nájomca je povinný počínať si počas celej doby nájmu tak, aby nedochádzalo ku škodám na predmete nájmu. V prípade zavineného porušenia tejto povinnosti zodpovedá nájomca za vzniknutú škodu.

2) Nájomca sa zaväzuje, že bez súhlasu prenajímateľa nevykoná v byte žiadne stavebné zmeny bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.

3) V prípade skončenia doby nájmu je nájomca povinný vrátiť byt v stave, v akom bol prevzatý, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie bytu a zariadenia v byte podľa protokolu spísaného pri preberaní bytu.

4) Zmeny v byte, ktoré nájomca vykonal so súhlasom prenajímateľa, nie je povinný po skončení doby nájmu uviesť do pôvodného stavu. Nájomca nemá nárok na náhradu nákladov spojených s takýmito zmenami.

5) Nájomca nie je oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu tretej osobe bez prechádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.

6) Nájomca sa zaväzuje udržiavať poriadok v byte a v bytovom dome a správať sa v súlade s dobrými mravmi a zásadami slušného susedského spolunažívania.

7) Nájomca sa zaväzuje vykonávať na svoje náklady drobné opravy v byte a na jeho zariadení súvisiace s ich užívaním a s bežnou údržbou. Drobnými opravami sa pre účely tejto zmluvy považujú opravy, ktorých náklady v jednotlivom prípade neprevyšujú sumu 33,– €. Nájomca nemá voči prenajímateľovi nárok na náhradu takto vynaložených nákladov.

8) Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi nutnosť vykonania opráv, ktoré má uskutočniť prenajímateľ. Prenajímateľ sa zaväzuje do 15 dní začať s uskutočňovaním potrebnej opravy. Ak tieto opravy napriek oznámeniu nájomcu prenajímateľ neobstará v primeranej lehote, je oprávnený vykonať ich nájomca. Prenajímateľ je povinný nájomcovi uhradiť takto vynaložené náklady.

Článok V
Doba nájmu

1) Zmluvné strany sa dohodli, že nájom bytu sa uzatvára na dobu určitú, a to na dobu …………………………….

Článok VI
Odovzdanie bytu

1) Prenajímateľ sa zaväzuje, že byt odovzdá do užívania nájomcovi najneskôr do ………… dní od podpisu tejto zmluvy.

2) Zmluvné strany sa dohodli, že o odovzdaní bytu spíšu protokol o odovzdaní a prevzatí, v ktorom uvedú najmä:
a) stav, v akom sa byt nachádza v čase jeho odovzdania,
b) zariadenie bytu a stav v akom sa nachádza,
c) stavy meračov energií,
d) iné skutočnosti, ktorých vyznačenie požaduje niektorá so zmluvných strán.

3) Prenajímateľ sa zaväzuje najneskôr v deň odovzdania bytu odovzdať nájomcovi jednu sadu kľúčov od bytu a od pivničnej kobky.

Článok VII
Nájomné

1) Nájomné za užívanie bytu je zmluvnými stranami dohodnuté vo výške ………. € mesačne.

2) V nájomnom nie sú zahrnuté poplatky za odber studenej a teplej vody a poplatky za spotrebu elektrickej energie a poplatky za spotrebu plynu. Tieto poplatky hradí nájomca zálohovo spolu s bežným nájomným a to výške …………… € mesačne. Po skončení nájmu budú zaznamenané stavy meračov energií a vyúčtovanie bude vykonané po doručení vyúčtovania od správcu / spoločenstva vlastníkov bytov bytového domu.

3) Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca bude hradiť nájomné bezhotovostne, prevodom na účet prenajímateľa, č. účtu: ………………………………. Nájomné je splatné mesačne vopred, najneskôr k 15. dňu príslušného mesiaca.

4) Nájomné za prvý mesiac nájmu uhradil nájomca v hotovosti do rúk prenajímateľa pri podpise tejto zmluvy, čo prenajímateľ potvrdzuje svojím podpisom.

5) Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca zloží do rúk prenajímateľa depozit vo výške 2-mesačného nájomného, a to na základe príjmového dokladu. Depozit bude odovzdaný nájomcovi po skončení nájmu. Prenajímateľ má právo vykonať v prípade nedoplatkov zo strany nájomcu jednostranné započítanie pohľadávok.

Článok VIII
Skončenie nájmu

1) Nájomný pomer zaniká uplynutím doby, na ktorý bol dohodnutý.

2) Pred uplynutím dohodnutej doby nájmu možno nájomný vzťah ukončiť vzájomnou písomnou dohodou alebo odstúpením od zmluvy jednou zo zmluvných strán pre podstatné porušenie zmluvy.

3) Prenajímateľ je oprávnený zmluvu vypovedať z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku.

Článok IX
Záverečné ustanovenia

1) Zmena tejto zmluvy je možná len formou písomných dodatkov k nej. Dodatky sa podľa poradia číslujú a označia dátumom.

2) Práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré nie sú upravené touto zmluvou, sa spravujú ustanoveniami zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka.

3) Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, jeden pre nájomcu a jeden pre prenajímateľa.

4) Zmluvné strany sa dohodli, že všetky spory, ktoré vzniknú z tejto zmluvy budú riešené v rozhodcovskom konaní (písomne a zrýchlenou formou) rozhodcom: ………………………….., advokát (číslo licencie SAK ……………….), so sídlom: ……………………………………… (………………………..) ustanoveným podľa § 8 ods. 1 zákona č. 244/2002 Z.z. o rozhodcovskom konaní. Rozhodcovské konanie bude vedené v súlade s právnymi predpismi platnými na území SR a pravidiel zverejnených v Obchodnom vestníku č. ………………… pod ………………………….. Účastníci sa podrobia rozhodcovskému konaniu a rozhodnutiu. Rozhodca je povinný rozhodovať nestranne a nezaujato a zachovávať mlčanlivosť.

5) Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak toho, že obsah tejto zmluvy zodpovedá ich skutočnej a slobodnej vôli, ju podpísali.

 

V ……………………. dňa ………………………………

 

…………………………….
prenajímateľ

……………………………..
nájomca

———————VZOR———————

Kategórie
Vzory

VZOR: Výpoveď nájomnej zmluvy

Zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.

Ak osobitný zákon neustanovuje inak, nájomnú zmluvu možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote.

———————VZOR———————

Výpoveď nájomnej zmluvy

Nájomca:

…………………..
Jaslovská 66
841 05 Bratislava
r.č. …………………..
(ďalej len ,,nájomca“)

a

Prenajímateľ:

…………………..
Portlandská 47
852 07Bratislava
r.č. …………………..
(ďalej len ,,prenajímateľ“)

Výpoveď nájomnej zmluvy a nájmu bytu v dome č. …… na …………. ulici v ………………

Na základe nájomnej zmluvy zo dňa ……………….. mám na dobu neurčitú prenajatý a užívam byt 2 + kk bez príslušenstva na ……….. poschodí domu č. ………. na …………….. ulici v Bratislave.

Nájom uvedeného bytu týmto vypovedám v trojmesačnej lehote, ktorá začne plynúť dňom ……………. Nájom sa tak skončí ku dňu ………………………

V ……………………….., dňa ………………….

………………………….
nájomca

———————VZOR———————