Rok 2026 priniesol v legislatíve a v biznis prostredí viaceré zmeny, ktoré majú priamy dopad na obsah a vykonávanie zmlúv. Zmeny v daňovej oblasti, povinnosti oznamovania tržieb, úpravy v ochrane osobných údajov a pripravované technologické povinnosti (napríklad e-invoicing) znamenajú, že staré zmluvy môžu byť už nesúladné s právnym stavom alebo rizikové pri kontrole. Preto je práve začiatok roka ideálny na systematickú revíziu zmluvnej agendy — nie ako administratívne „odkladať“ úpravy, ale ako preventívne opatrenie pred pokutami, sporom a stratou právnej istoty.

Ktoré zmluvy ignorujú podnikatelia najčastejšie

Nižšie vysvetlíme konkrétne typy zmlúv, ktoré sa po Novom roku často zanedbávajú, a aké reálne následky z toho pre podnikanie plynú.

1) Zmluvy s dodávateľmi a subdodávateľmi

Frekventovaná chyba: predpoklad, že „stará zmluva stačí“ aj po zmene cien, DPH, alebo procesov dodávky. V praxi to vedie k nejasnostiam pri reklamáciách, spore o zodpovednosť za vady alebo ku komplikáciám pri cenových korekciách.

Konkrétny krok: prejdite všetky aktívne rámcové a opakované objednávky. Skontrolujte ustanovenia o zmene cien, zárukách, prepravných podmienkach a o tom, kto nesie náklady pri oneskorení. Ak legislatíva zmenila pravidlá pri DPH alebo odpočítaní (čo sa v 2026 dialo), aktualizujte doložky súvisiace s daňovými nárokmi a prepočtami.

2) Obchodné podmienky / VOP (Terms & Conditions)

Prečo to často zlyhá: VOP sú „neviditeľné“ — zavesené na webe a archaické. Problém je, že sa menia pravidlá spotrebiteľských práv, pravidlá súťažných zmlúv či služby predplatného (subscription rules), a VOP musia byť s tým kompatibilné.

Konkrétny krok: overiť súlad VOP s aktuálnou spotrebiteľskou právnou úpravou a s internými procesmi (reklamácie, odstúpenie od zmluvy, automatické obnovenie služieb). Ak predávate B2C, venujte pozornosť informáciám o DPH a povinným oznamom na predajnom mieste.

3) Zmluvy o spracovaní osobných údajov (DPA) a súvisiace GDPR doložky

Prečo je to kritické: v roku 2026 sa v niektorých jurisdikciách (vrátane SR) pripravovali alebo vstupovali do účinnosti novelizácie pravidiel ochrany osobných údajov. Ak do zmluvy vstupujú osobné údaje zákazníkov, zamestnancov alebo dodávateľov, musí byť právny titul spracovania jasný a sprostredkovateľ/prevádzkovateľ správne rozdelený. Pri nedostatku dokumentácie hrozia vysoké pokuty a reputačné škody.

Konkrétny krok: okamžite skontrolujte všetky DPA, registre spracovaní a zmluvy so subdodávateľmi IT služieb. Uistite sa, že obsahujú mechanizmy na hlásenie incidentov, pravidlá prenosu údajov a povinnosti pri auditoch.

4) Pracovné zmluvy, dodatky a interné politiky

Prečo sa to stane: zmeny v organizácii (home office, zmeny benefitov, pridanie nových typov práce) často nie sú reflektované do pracovnoprávnej dokumentácie. Ak sa realita líši od zmluvy, pri kontrole alebo spore je to riziko pre zamestnávateľa.

Konkrétny krok: spravte audit pracovnoprávnych dokumentov: skontrolujte súlad pracovných zmlúv s vykonávanými úlohami, dodatky pri zmene pracovného času, a politiky remote work. Zvážte doplnenie doložiek o bezpečnosti IT a používaní firemného majetku.

5) Nájomné zmluvy (kancelárie, haly, stroje)

Prečo je to dôležité: nájomné zmluvy často obsahujú „fixné“ dohody o údržbe, zodpovednosti a poistnom. Po roku s inflačnými tlaky alebo legislatívnymi zmenami sa môže ukázať, že zmluva neodráža reálne prevádzkové náklady alebo nové daňové pravidlá.

Konkrétny krok: overiť indexáciu cien, rozdelenie opráv a povinnosti pri ukončení. Ujasnite si, kto platí za environmentálne a energické úpravy (dôležité pri zelených projektoch).

6) Zmluvy k IT, cloud a licenčné dohody

Prečo je to nové riziko: dodávky cloudových riešení, SaaS a používanie AI prinášajú nové otázky ohľadom vlastníctva výstupov, záloh, dostupnosti služieb a bezpečnosti. Ak zmluva neobsahuje SLA, zálohovacie mechanizmy a doložky o ochrane údajov, vystavujete sa veľkému riziku pri incidente.

Konkrétny krok: získajte zmluvy s jasnými SLA, právom na audit, doložkou o ochrane osobných údajov a jasne upravte vlastníctvo výsledkov práce (output ownership). Zvážte tiež prepojenie DPA s licenčnými podmienkami.

7) Poistné zmluvy, záruky a zodpovednosť

Prečo je to často prehliadané: obchodníci sa sústreďujú na obchodnú stránku, zabúdajú však adekvátne pokryť poistnú ochranu podľa novej hodnoty majetku alebo zvýšeného rizika.

Konkrétny krok: aktualizujte sumy poistného krytia podľa aktuálnej hodnoty majetku a rizík (vrátane kybernetického poistenia). Preskúmajte limity zodpovednosti v zmluvách a ich súlad s poistkou.

Ako postupovať systematicky — rýchly „zmluvný audit“ za 7 dní

Namiesto jednorazového „prelistovania“ zvoľte praktickú, opakovanú rutinu:

1. deň: vytvorte zoznam všetkých aktívnych zmlúv (kto, čo, na aký čas).

2. deň: označte zmluvy citlivé na legislatívne zmeny (DPA, DPH, pracovné zmluvy, nájom).

3. deň: vyžiadajte aktuálne zmluvy od zodpovedných manažérov a poskytovateľov.
   4.–5. deň: právna kontrola — zamerajte sa na doložky o zmene ceny, vlastníctve výsledkov, SLA, odškodnení a DPA.

4. deň: príprava štandardných dodatkov a aktualizovaných VOP.

5. deň: komunikácia so zainteresovanými stranami (dodávatelia, zamestnanci) a plán implementácie.

Tento prístup vás rýchlo dostane do bezpečného štartu roka a minimalizuje riziká spojené s neaktuálnymi zmluvami.

Prečo to nerobiť „sám“ bez systému — a kedy volať právnika

Samozrejme, mnohé úpravy zvládnete interným právnym auditom, ale pri komplexnejších zmenách (napr. nové zákonné povinnosti k DPH, veľké zmeny v GDPR, masívne technologické upgrady alebo rizikové rámcové zmluvy) je rozumné využiť externého špecialistu. V roku 2026 sa totiž objavilo niekoľko nových povinností a sadzieb, ktoré môžu mať efekt na štruktúru zmluvných záväzkov — a ak sú zmluvy nekonzistentné so zákonom, nápravné kroky sú nákladnejšie než preventívna úprava.

Záver: pravidelná revízia zmlúv = lacnejšia prevencia než liečenie

Zmluvy nepatria do „archívu a zabudnutia“. Pravidelná ročná alebo polročná revízia zmlúv, zameraná na DPA, VOP, zmluvy s dodávateľmi, pracovnoprávne dokumenty a IT/Cloud dohody, vám ušetrí peniaze, čas a reputáciu.

———————VZOR———————

Všeobecné podmienky

Realitná spoločnosť ………………. , zapísaná v obchodnom registri Okresného súdu v ………………, v oddiele Sro, vložka číslo ……………… (ďalej len „realitná kancelária“) je právnickou osobou, ktorá sa v rámci svojej podnikateľskej činnosti venuje sprostredkovaniu kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností. Za účelom dosiahnutia neustáleho zlepšovania poskytovaných služieb prijala realitná kancelária tieto všeobecné obchodné podmienky, ktorými stanovuje pravidlá činnosti realitnej kancelárie pri sprostredkovaní kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností tak, aby realitná kancelária na základe pokynov klienta s vynaložením odbornej starostlivosti vykonávala činnosť smerujúcu k dosiahnutiu maximálnej spokojnosti svojich klientov ako aj záujemcov o kúpu, predaj alebo prenájom nehnuteľností.

Realitná kancelária je riadne zaregistrovaná na Úrade na ochranu osobných údajov Slovenskej republiky a má vypracovaný bezpečnostný projekt na ochranu osobných údajov klientov pre potreby zákona č. 136/2014 Z.z. o ochrane osobných údajov. Ďalej má vypracovaný program vlastnej činnosti zameranej proti legalizácií príjmov z trestnej činnosti a financovania terorizmu.

Právny vzťah medzi realitnou kanceláriou a klientom

1. Realitná kancelária vykonáva sprostredkovateľskú činnosť pre klienta, ktorý prejaví záujem o sprostredkovanie kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľností (ďalej len „vlastník nehnuteľnosti“) na základe sprostredkovateľskej zmluvy.
2. Sprostredkovateľská zmluva je uzatvorená v súlade s ustanovením § 262 zákona č. 513/1991 Zb Obchodného zákonníka v znení neskorších predpisov a upravuje vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán (ďalej len „sprostredkovateľská zmluva“).
3. Práva a povinnosti zmluvných strán zo sprostredkovateľskej zmluvy, ktoré nie sú výslovne upravené v sprostredkovateľskej zmluve, spravujú sa ustanoveniami príslušných právnych predpisov.
4. Realitná kancelária vykonáva sprostredkovateľskú činnosť s odbornou starostlivosťou v súlade s ustanoveniami sprostredkovateľskej zmluvy ako aj v súlade s príslušnými právnymi predpismi.
5. Sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje obstarať s odbornou starostlivosťou pre vlastníka nehnuteľnosti za odmenu uzavretie kúpnej alebo nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť bližšie špecifikovanú v tejto zmluve a to s cieľom dosiahnuť maximálnu spokojnosť klienta.

Obhliadka

1. Ak vlastník nehnuteľnosti prejaví záujem o sprostredkovanie predaja alebo nájmu nehnuteľnosti, ktorá je jeho vlastníctvom, realitná kancelária pri podpise sprostredkovateľskej zmluvy vykoná jej obhliadku.
2. Pri obhliadke nehnuteľnosti – náberu nehnuteľnosti do ponuky realitnej kancelárie, oboznámi klienta s podstatnými pravidlami zabezpečenia predaja nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu.
3. Realitná kancelária pri obhliadke nehnuteľnosti vykoná záznam z obhliadky, ktorý obsahuje najmä špecifikáciu nehnuteľnosti, polohu a rozlohu nehnuteľnosti, popis jednotlivých častí nehnuteľnosti, popis príslušenstva nehnuteľnosti, popis zistených nedostatkov resp. vád zistených pri obhliadke, cenu za predávanú nehnuteľnosť, výšku provízie realitnej kancelárie atď.
4. Realitná kancelária vykonáva obhliadku vždy v súčinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti a za jeho prítomnosti.
5. Realitná kancelária pri vykonaní obhliadky vykoná fotografickú dokumentáciu nehnuteľnosti. Všetky uverejnené fotky, pôdorysy, texty sú majetkom firmy a nie je možné ich kopírovať bez písomného súhlasu firmy. Cena za porušenie pri jednej nehnuteľnosti je pevne stanovená na ……………… EUR (za každú) a v prípade, že nedôjde k dohode, bude vymáhaná právnikom.

Odborná starostlivosť

1. Realitná kancelária vykonáva pre vlastníka nehnuteľnosti sprostredkovateľskú činnosť smerujúcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy s odbornou starostlivosťou.
2. Realitná kancelária v rámci odbornej starostlivosti preverí existenciu vlastníckeho práva osoby, ktorá je predávajúcim nehnuteľnosti alebo prenajímateľom nehnuteľnosti a to najmä z príslušného listu vlastníctva.
3. Realitná kancelária preverí existenciu tiarch ako sú záložné práva alebo vecné bremená viazané k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania.
4. V prípade, ak je klientom realitnej kancelárie záujemca o kúpu nehnuteľnosti, realitná kancelária oboznámi tohto klienta s existenciou tiarch viazaných na predmete nehnuteľnosti a to ihneď, ako sa o tejto skutočnosti dozvie; v prípade, že je realitnej kancelárii táto skutočnosť známa už pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy s klientom, oboznámi realitná kancelária klienta s existenciou tiarch už pri podpise tejto sprostredkovateľskej zmluvy.
5. Realitná kancelária preverí technický stav nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania a to najmä, či nehnuteľnosť nemá žiadne právne ani faktické vady.
6. V prípade, ak je klientom realitnej kancelárie záujemca o kúpu nehnuteľnosti a ak realitná kancelária zistí existenciu právnych alebo faktických vád na nehnuteľnosti, oboznámi s touto skutočnosťou, a to ihneď, ako sa o tejto skutočnosti dozvie; v prípade, že je realitnej kancelárii táto skutočnosť známa už pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy s klientom, oboznámi realitná kancelária klienta s existenciou vád už pri podpise tejto sprostredkovateľskej zmluvy.

Uverejňovanie ponuky

1. Realitná kancelária v rámci sprostredkovateľskej činnosti uverejňuje ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností v elektronických a tlačených médiách podľa vlastného výberu.
2. Realitná kancelária v rámci uverejnenia ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností uverejní v tlačených alebo elektronických médiách špecifikáciu nehnuteľností a to najmä polohu, rozlohu nehnuteľnosti, jej členenie a stručný opis jednotlivých častí nehnuteľnosti; realitná kancelária podľa vlastného uváženia uverejní v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností aj obrazové vyobrazenie nehnuteľnosti.
3. Realitná kancelária zabezpečí opakované uverejnenie ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľnosti tak, aby ponuka realitnej kancelárie bola medzi ponukami konkurenčných realitných kancelárií čo najviac sprístupnená potencionálnemu záujemcovi o uzavretie kúpnej alebo nájomnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť inzerovaná v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností.
4. Ak nastane zmena údajov obsiahnutých v ponuke na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností, zabezpečí realitná kancelária aktualizáciu týchto údajov obsiahnutých v ponuke na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností, a to bez zbytočného odkladu po tom, ako sa o zmene údajov dozvie.
5. Realitná kancelária pri uverejňovaní údajov uverejnených v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností a to najmä pri uverejňovaní obrazovej dokumentácie nehnuteľnosti dbá na to, aby uverejnením týchto údajov nebolo narušené súkromie vlastníka nehnuteľnosti.
6. Náklady spojené s inzerciou ponuky na predaj, kúpu alebo prenájom nehnuteľností znáša realitná kancelária.

Obhliadka a rezervácia

1. Realitná kancelária zabezpečí pre záujemcu, ktorý prejaví záujem o uzatvorenie kúpnej alebo nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť ponúkanú realitnou kanceláriou, vstup na nehnuteľnosť za účelom obhliadky.
2. Prístup na nehnuteľnosť zabezpečí realitná kancelária po dohode s vlastníkom nehnuteľností, ako aj so záujemcom o kúpu alebo nájom nehnuteľnosti.
3. Realitná kancelária voči svojim klientom, ktorí sú vlastníkmi nehnuteľností, ktorých predaj alebo nájom realitná kancelária sprostredkováva, zabezpečí, aby počas obhliadky nevznikla na nehnuteľnosti škoda.
4. V prípade, ak má záujemca o kúpu nehnuteľnosti vážny záujem, je možné túto nehnuteľnosť rezervovať a nepredávať ďalej až do doby podpísania kúpnej zmluvy, ak záujemca o kúpu zloží v realitnej kancelárii rezervačnú zálohu.
5. V prípade, ak záujemca o kúpu nehnuteľnosti nebude ochotný zložiť v realitnej kancelárií celú výšku rezervačnej zálohy, predávaná nehnuteľnosť bude inzerovaná ďalej až do doby zloženia celej rezervačnej zálohy záujemcom.

Odmena

1. Nárok na odmenu vzniká realitnej kancelárii až dňom podpisu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy, ktorej uzavretie je predmetom sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi realitnou kanceláriou a klientom.
2. Konkrétna výška odmeny realitnej kancelárie je individuálne dohodnutá v rámci Sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi realitnou kanceláriou a klientom, a to v závislosti od ceny predávanej nehnuteľnosti .
3. Záujemca o kúpu nehnuteľnosti môže uhradiť rezervačnú zálohu bezhotovostným platobným stykom na účet realitnej kancelárie alebo v hotovosti, pričom rezervačná záloha sa započítava do kúpnej ceny nehnuteľností rozpísanej v kúpnej zmluve.
4. Realitná kancelária má nárok na odmenu po dobu jedného roka, aj za predpokladu, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy, ktorej uzatvorenie bolo predmetom sprostredkovateľskej zmluvy, došlo po skončení platnosti tejto sprostredkovateľskej zmluvy, ak k uzavretiu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy došlo v priamej súvislosti s činnosťou realitnej kancelárie.
5. Realitná kancelária má nárok na odmenu aj v prípade, ak klient uzavrie bez ďalšej súčinnosti realitnej kancelárie kúpnu zmluvu (alebo inú scudzovaniu zmluvu) alebo nájomnú zmluvu s treťou osobou, ktorú mu označila realitná kancelária ako osobu vhodnú na uzavretie kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy (napr. tak, že s určenou osobou vykonal ohliadku nehnuteľnosti).

Záverečné ustanovenia

1. Realitná kancelária potvrdzuje, že osobné údaje jej klientov, ktoré sú v zmysle zákona č. 428/2002 Z.z. chránené budú použité iba s ich súhlasom pre naplnenie účelu zmlúv súvisiacich s kúpou a predajom nehnuteľnosti, inak sú utajené.
2. Každý návrh smerujúci k uzatvoreniu zmluvy s kupujúcim, ktorý vyhovuje požiadavkám vlastníka nehnuteľnosti je sprostredkovateľ povinný bezodkladne prejednať s vlastníkom nehnuteľnosti.
3. Sprostredkovateľ sa zaväzuje pre potreby vlastníka nehnuteľnosti a záujemcu o kúpu nehnuteľností uschovať všetky doklady a kópie kúpnych zmlúv, ktoré nadobudol v súvislosti so svojou činnosťou.

———————VZOR———————