Rozvod a jeho dopad na bývanie

Rozvod často znamená rozdelenie spoločného majetku, vrátane nehnuteľnosti, ktorá slúžila ako rodinný domov. Ak sa manželia nedokážu dohodnúť na tom, kto v nehnuteľnosti zostane, alebo ak ju plánujú predať, musí do procesu vstúpiť súd. To môže byť zložité a zdĺhavé.

Dohoda o bývaní po rozvode

Najideálnejšie riešenie je dohoda medzi oboma stranami. Tu sú tri možné scenáre:

1. Predaj nehnuteľnosti: Manželia sa rozhodnú spoločný dom alebo byt predať a rozdeliť si získané financie. Tento prístup je vhodný, ak žiadna zo strán nemá možnosť odkúpiť podiel druhej strany.
2. Odkúpenie podielu: Jeden z manželov odkúpi podiel druhého a zostane v nehnuteľnosti bývať. Toto riešenie je často preferované, ak sú v hre maloleté deti.
3. Zdieľané bývanie na prechodné obdobie: Ak je situácia komplikovaná, môže byť nevyhnutné, aby manželia istý čas zdieľali spoločnú nehnuteľnosť, kým sa nenájde trvalé riešenie.

Ak ide o nájomný byt

V prípade nájomného bývania môže súd rozhodnúť, kto bude v nájme pokračovať. Pri rozhodovaní sa zohľadňuje finančná situácia oboch manželov, potreby detí a schopnosť druhého partnera nájsť si náhradné bývanie.

Ochrana detí pri riešení bývania

Ak sú v rodine maloleté deti, ich potreby majú pri rozhodovaní o bývaní prednosť. Súd často pridelí rodinný domov tomu rodičovi, ktorý sa bude o deti starať. Stabilita bývania je pre deti dôležitá, aby mohli čeliť zmene v rodinnom prostredí s čo najmenšími dopadmi.

Praktické tipy na zvládnutie situácie

• Vyhľadajte mediáciu: Mediátor môže pomôcť dosiahnuť dohodu medzi manželmi a predísť zdĺhavým súdnym sporom.
• Plánujte vopred: Ak viete, že rozvod je nevyhnutný, začnite si hľadať alternatívne bývanie čo najskôr.
• Zohľadnite finančné možnosti: Vypracujte si rozpočet a uistite sa, že budete schopní pokryť náklady spojené s novým bývaním.

Záver

Zabezpečenie náhradného bývania po rozvode môže byť náročné, no s dobrým plánovaním a ochotou spolupracovať je možné nájsť riešenie, ktoré bude vyhovovať obom stranám. Ak sa nedokážete dohodnúť, neváhajte požiadať o pomoc odborníkov alebo využiť súdnu cestu.

Prenájom bytu podľa Občianskeho zákonníka

Občiansky zákonník upravuje prenájom nehnuteľností vo všeobecnosti, zahŕňajúc byty aj domy. Tento zákon ponúka nasledujúce kľúčové charakteristiky:

1. Trvanie nájmu:
   • Nájom môže byť uzavretý na dobu určitú alebo neurčitú.
   • Ak nie je dohodnuté inak, nájom na dobu určitú končí uplynutím dohodnutého času, zatiaľ čo nájom na dobu neurčitú môže byť ukončený výpoveďou zo strany nájomcu alebo prenajímateľa.
2. Forma zmluvy:
   • Zmluva o prenájme nemusí byť uzavretá v písomnej forme, aj keď je to odporúčané pre právnu istotu oboch strán.
3. Výpovedná lehota:
   • Výpovedná lehota pre nájom na dobu neurčitú je štandardne tri mesiace, ale môže byť upravená dohodou strán.
4. Práva a povinnosti strán:
   • Nájomca má právo na riadne užívanie nehnuteľnosti a prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť vhodné podmienky pre užívanie.

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu je špecifický právny rámec určený pre prenájom bytov na krátke obdobia. Tento zákon zavádza niekoľko osobitných podmienok:

1. Trvanie nájmu:
   • Nájom podľa tohto zákona je obmedzený na maximálne šesť rokov, pričom základné obdobie nesmie presiahnuť dva roky. Po uplynutí tohto obdobia môže byť nájom predĺžený, ale celková doba nesmie prekročiť šesť rokov.
2. Forma zmluvy:
   • Zmluva musí byť uzavretá v písomnej forme, čo poskytuje vyššiu mieru ochrany pre obe strany.
3. Výpovedná lehota:
   • Zákon stanovuje presné výpovedné lehoty a podmienky, za akých môže byť nájom ukončený, čo znižuje neistotu pre nájomcov aj prenajímateľov.
4. Špecifické ustanovenia:
   • Tento zákon obsahuje konkrétne ustanovenia týkajúce sa výšky nájomného, spôsobu platby a údržby nehnuteľnosti. Prenajímateľ musí zabezpečiť základné opravy a údržbu, zatiaľ čo nájomca je povinný uhradiť bežné náklady spojené s užívaním bytu.

Výhody a nevýhody jednotlivých právnych rámcov

Občiansky zákonník

Výhody:

• Flexibilita v trvaní nájmu.
• Možnosť ústnej dohody, ktorá môže zjednodušiť proces uzatvárania nájmu.

Nevýhody:

• Menej presné pravidlá môžu viesť k nejasnostiam a sporom.
• Nižšia úroveň právnej ochrany bez písomnej zmluvy.

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Výhody:

• Jasne definované pravidlá a povinnosti.
• Vyššia právna istota vďaka povinnosti písomnej zmluvy.

Nevýhody:

• Obmedzené trvanie nájmu, čo nemusí byť vhodné pre všetkých prenajímateľov a nájomcov.
• Vyššia administratívna náročnosť spojená s písomnou formou a dodržiavaním konkrétnych ustanovení.

Záver

Výber medzi Občianskym zákonníkom a Zákonom o krátkodobom nájme bytu závisí od konkrétnych potrieb a preferencií prenajímateľa a nájomcu. Občiansky zákonník poskytuje väčšiu flexibilitu, zatiaľ čo Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka jasnejšie pravidlá a vyššiu právnu ochranu. Pre správne rozhodnutie je dôležité zvážiť všetky aspekty a prípadne sa poradiť s právnym odborníkom.

Daň z nehnuteľnosti je miestnou daňou, ktorú ukladá mesto alebo obec na základe výmeru nehnuteľnosti. Ak vlastníte pozemok, stavbu, byt alebo nebytový priestor, budete povinní platiť túto daň. Tu je niekoľko dôležitých informácií o dani z nehnuteľnosti:

1. Typy dane z nehnuteľností:

   • Daň z pozemkov: Platí sa za pozemky.
   • Daň zo stavieb: Týka sa stavieb a domov.
   • Daň z bytov a nebytových priestorov v bytovom dome: Vzťahuje sa na byty a nebytové priestory v bytových domoch.

2. Vznik a zánik daňovej povinnosti:

   • Daňová povinnosť vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa stali vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti.
   • Daňová povinnosť zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, ak zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľnosti.

3. Podávanie daňového priznania:

   • Daňové priznanie sa podáva na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade, v katastri, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
   • Termín na podanie daňového priznania je najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka od vzniku daňovej povinnosti.

4. Sankcie za nepodanie priznania:

   • Ak nepodáte daňové priznanie, správca dane môže uložiť pokutu. Jej spodná hranica je 5 EUR a horná hranica 3 000 EUR, maximálne do výšky vyrubenej dane.

5. Čiastkové priznanie:

   • Čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti sa podáva, ak daňová povinnosť zanikla ku koncu zdaňovacieho obdobia.

Pamätajte, že daň z nehnuteľnosti je dôležitým aspektom, ktorý ovplyvňuje rozpočet miestnych samospráv. Ak máte akékoľvek ďalšie otázky, neváhajte sa obrátiť na príslušný mestský alebo obecný úrad.

Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti – oslobodenie a povinnosti

Právna úprava dane z príjmu pri predaji nehnuteľností sa nachádza v zákone č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Ak daňovník predal nehnuteľnosť na základe uzatvorenej kúpnej zmluvy, takýto príjem je na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Či takýto príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu a je zdaniteľným príjmom alebo je oslobodený od dane, závisí od posúdenia podmienok podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov.

Oslobodenie od dane

Existuje niekoľko situácií, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane:

1. Po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti: Ak daňovník predá nehnuteľnosť po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia, tento príjem je oslobodený od dane.
2. Dedenie v priamom rade alebo manželstve: Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov je oslobodený od dane, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa.
3. Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku: Príjem z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku je oslobodený od dane po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
4. Vydanie oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov: Ak ide o vydanie nehnuteľnosti oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (napr. reštitučné zákony), príjem je oslobodený od dane.

Povinnosť podať daňové priznanie

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane a presiahne za zdaňovacie obdobie polovicu základnej nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, je daňovník povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov FO. V roku 2024 táto suma činí 2 823,24 EUR.

Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a nepodáva daňové priznanie z tohto titulu.

Pri vyplňovaní daňového priznania je dôležité nielen správne uviesť príjmy, ale aj výdavky. Preukázateľne zaplatenú kúpnu cenu, finančné prostriedky vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, opravu a údržbu, ako aj náklady súvisiace s predajom nehnuteľnosti (napríklad poplatok realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, spracovanie kúpnej zmluvy alebo správne poplatky spojené s prevodom vlastníctva nehnuteľnosti) môžete zahrnúť do výdavkov.

Dôležité je vedieť, že daň z príjmu sa vypočíta podľa výšky príjmu z predaja. Ak je váš príjem do sumy 47 537,98 EUR (rok 2024), sadzba dane je 19%. Ak je váš príjem vyšší, sadzba dane je 25%.

Okrem dane z príjmu nezabudnite, že je potrebné zaplatiť aj zdravotné poistenie vo výške 14% z príjmu. Presnú sumu vypočíta vaša zdravotná poisťovňa na základe podaného daňového priznania.

V zmysle Občianskeho zákonníka je povinná písomná forma, inak je takáto zmluva neplatná. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí obsahovať rovnaké náležitosti ako samotná kúpna zmluva, no najlepšie je, ak je kúpna zmluva prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Zmluvou o budúcej kúpnej zmluve nedochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ale až samotnou kúpnou zmluvou.

V prípade, ak sa niektorá zmluvná strana nebude držať ustanovení tejto zmluvy, má druha stana právo sa súdne domáhať plnenia podľa tejto zmluvy do jedného roka odo dňa jej podpísania. V takomto prípade súd nahradí právny úkon vyplývajúci z tejto zmluvy za zmluvnú stranu.

———————VZOR———————

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno:
trvale bytom/sídlo:
rodné číslo/IČO:
narodený/-:
štátne občianstvo/registrovaná:
bankové spojenie:
ako budúci kupujúci na strane jednej (ďalej len „Budúci kupujúci”)

a

meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno:
trvale bytom/sídlo:
rodné číslo/IČO:
narodený/-:
štátne občianstvo/registrovaná:
bankové spojenie:
ako budúci predávajúci na strane druhej (ďalej len „Budúci predávajúci“ a spolu s Budúcim kupujúcim ďalej len „Zmluvné strany“)

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákon­níka túto
zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „Zmluva“):

Článok I.
Úvodné ustanovenia

1. Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:
• ………………………………….;
• ………………………………….;
• stavby – …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. – zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1.
(ďalej len „Nehnuteľnosti“)

Článok II.
Predmet Zmluvy
Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do 30 dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.
2. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do …………………
3. Výzva na uzavretie Budúcej kúpnej zmluvy, ak sa Zmluvné strany nedohodnú inak, musí byť urobená v:
a) písomnej forme, listom adresovaným doporučene s doručenkou na adresu Budúceho kupujúceho,
b) písomnej forme, osobne doručeným listom Budúcemu kupujúcemu,
c) v elektronickej písomnej podobe, zaslaním obsahu výzvy e-mailom Budúcemu kupujúcemu, pričom výzva sa považuje za doručenú, ak jej obsah bol oznámený ktoroukoľvek formou, uvedenou vyššie a považuje sa za doručenú v deň, v ktorom došlo k prvému úspešnému oznámeniu jej obsahu z niektorých vyššie uvedených štyroch foriem jej oznámenia Budúcemu kupujúcemu. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III.
Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

1. Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV.
Kúpna cena

1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- EUR (slovom ……………. EUR) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:
• prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
• druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….
2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V.
Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu,
a) ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“),
b) ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.
2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI.
Spoločné a záverečné ustanovenia

1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi príslušnými ustanoveniami právnych predpisov najmä Občianskeho zákonníka.
3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, nie je uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Budúci predávajúci:                                  Budúci kupujúci:

Prílohy:
1. Kúpna zmluva

———————VZOR———————

Ešte pred samotným konaním dražby je potrebné zložiť dražobnú zábezpeku, teda sumu, ktorá oprávňuje sa samotnej dražby zúčastniť. Je to takpovediac ubezpečenie, že účastník dražby disponuje finančnými prostriedkami, resp. to myslí so zúčastnením sa dražby naozaj vážne. Výška dražobnej zábezpeky záleží od hodnoty nehnuteľnosti, v priemere pri napríklad bytoch ide o sumy od 5.000,- až 15.000,- EUR. Dražobná zábezpeka môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Následne po dražbe má vydražiteľ 15 dní na doplatenie rozdielu do celkovej ceny. Ak by tak neučinil, táto zábezpeka mu prepadne a bude následne použitá na náklady spojené s dražbou ako aj na tie, ktoré budú súvisieť s opakovanou dražbou. Inak sa dražobná zábezpeka vracia osobám zúčastneným na dražbe, ktorí boli vo veci vydraženia nehnuteľnosti neúspešní.

Navrhovateľom dražby je vlastník nehnuteľnosti, osoba vykonávajúca záložné právo (napr. bytové družstvá, banky), alebo iné osoby, ktoré sú oprávnené podľa osobitného zákona.

Ako sa môže osoba dozvedieť o konaní dobrovoľnej dražby? V úvode je potrebné osloviť dražobníka predmetnej nehnuteľnosti. Zoznamy dražobníkov ako aj všetkých dražieb je možné nájsť v notárskom centrálnom registri na stránke notar.sk a v obchodnom vestníku, prípadne na úradnej tabuli obce, kde sa nachádza predmet dražby. Oznámenie o konaní dražby musí dražobník zverejniť v registri dražieb minimálne 15 dní pred konaním dražby. V prípade, že je predmetom dražby byt, dom, alebo iná nehnuteľnosť, podnik, alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne výšku sumy 16.550,- EUR, dražobník je povinný oznámenie dražby uverejniť po dobu najmenej 30 dní pred začiatkom konania dražby.

Zúčastniť sa dobrovoľnej dražby môže len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú a zároveň musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Oprávnený dražiť je každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený podľa Zákona o dobrovoľných dražbách a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku. Účastníkom dražby môže byť taktiež aj štát.

Priestory určené pre konanie dražby sa musia sprístupniť účastníkom dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Treba si dať pozor na dochvíľnosť, nakoľko dražobník je nekompromisný. Následne dochádza k otvoreniu dražby, ktorá sa otvára tzv. vyvolaním. Vyvolanie dražby predstavuje oboznámenie s predmetom dražby, právami a záväzkami viaznucimi na predmete dražby, s cenou, ako aj s výškou najnižšieho podania a najnižšieho prihodenia.

Dražba prebieha až dovtedy, pokiaľ účastníci dražby robia vyššie podania. Ak po poslednom najvyššom podaní nenasleduje žiadne ďalšie podanie, licitátor vyzve na dvakrát na ďalšie podanie. Ak napriek tomu nenastane žiadne nové podanie zo strany účastníkov dražby, licitátor ešte raz oznámi posledné podanie a po tretej výzve vykoná tzv. príklep licitátora. Udelením príklepu sa účastník dražby, ktorý urobil posledné, a teda najvyššie platné podanie, stáva majiteľom nehnuteľnosti. Podanie je pre účastníka dražby záväzné a udelením príklepu licitátora dražba končí. Vydražiteľ nadobudne vlastnícke právo príklepom licitátora len za predpokladu, ak v určenej lehote zaplatil cenu dosiahnutú vydražením.

V prípade neúspešnej dražby, ku ktorej dochádza vtedy, ak sa nepodarilo urobiť ani najnižšie podanie, sa pristupuje k opakovanej dražbe.

Taktiež môže dôjsť k zmareniu dražby. O zmarení dražby sa hovorí vtedy, ak vydražiteľ v lehote nezaplatil cenu za vydražený predmet dražby. Neplatná je dražba zas vtedy, ak nebol dodržaný zákonný postup dražby. V týchto prípadoch je možné opakovať vykonanie dražby.

Na čo si dať pozor pri dobrovoľnej dražbe? Jednoznačne na krátku lehotu určenú na doplatenie celkovej kúpnej ceny za vydražený predmet dražby. Môže byť totiž obtiažne vybaviť si hypotéku počas tak krátkej doby a preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky. Ďalším problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti na súd. Pravdepodobne najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde.

– Pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia (platí len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firmy)

– Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia (platí len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firmy)

– Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej najneskôr do 21.12.2010 a ak predajca v nej mal trvalý pobyt minimálne 2 roky pred jej predajom (platí len pri byte alebo obytnom dome s najviac dvoma bytmi a vrátane pozemkov)

– Pri predaji nehnuteľnosti vydanej podľa osobitných predpisov (tieto predpisy sa vzťahujú na proces vydania v rámci reštitúcie)

– Pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku (platí pre nehnuteľnosti ktoré boli zaradené do obchodného majetku firmy)

Nadobudnutie nehnuteľnosti

Pre nadobudnutie je rozhodujúci moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.

Teda napríklad:

• ak sa nehnuteľnosť získala kúpou, výmenou alebo darovaním nadobudnutie vzniká vkladom do katastra nehnuteľnosti,
• ak sa nehnuteľnosť získala dedením nadobudnutie vzniká smrťou poručiteľa,
• ak sa nehnuteľnosť získala reštitúciou alebo iným rozhodnutím štátneho orgánu nadobudnutie vzniká dňom rozhodnutia, resp. dňom právoplatnosti rozhodnutia ak dátum nebol určený samotným rozhodnutím.

Daň z predaja nehnuteľnosti

Základným spôsobom ako sa vyhnúť plateniu dani z predaja nehnuteľnosti, je počkať 5 rokov, teda počas tejto doby nehnuteľnosť držať a nescudzovať. Ak to nie je možné, vyhnúť sa plateniu dani alebo ju aspoň znížiť je možné využitím nasledujúcich možností:

• Výdavkom pri predaji kúpenej nehnuteľnosti je zaplatená kúpna cena
• Výdavkom pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je cena zistená v čase jej nadobudnutia
• Pri predaji darovanej nehnuteľnosti sa prihliada na skutočnosť, či by bol alebo nebol príjem z predaja v čase darovania oslobodený od dane z príjmu:

1. Ak áno, tak je výdavkom cena zistená v čase darovania (znalecký posudok)
2. Ak nie, tak je výdavkom obstarávacia cena, za ktorú darca túto nehnuteľnosť nadobudol

• Pri predaji nehnuteľnosti možno uplatniť preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie alebo údržbu nehnuteľnosti
• Pri predaji nehnuteľnosti možno uplatniť výdavky súvisiace s jej predajom (právne služby, poradenstvo)
• Pri predaji nehnuteľnosti možno uplatniť náklady na jej obstaranie alebo výrobu (stavba domu vo vlastnej réžii)

Ak je nehnuteľnosť kúpená na hypotéku, pri predaji je možné uplatniť výdavky z úrokov na úver od banky, resp. sporiteľne a taktiež je možné zahrnúť aj iné výdavky spojené s ukončením úverovej zmluvy, vedením účtu a pod.

V prípade, ak je nehnuteľnosť vlastnená manželmi:

• Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je zahrnutá v obchodnom majetku a ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa zahŕňa do základu dane u oboch manželov v rovnakom pomere. Existuje však aj možnosť dohody v inom pomere. V rovnakom pomere sa potom zahŕňajú aj výdavky.
• Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá je zhrnutá v obchodnom majetku a ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a slúži na dosiahnutie a udržanie príjmov z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti sa rozdelí medzi oboch manželov v pomere, v akom ju manželia na túto činnosť využívali. V rovnakom pomere sa potom zahŕňajú aj výdavky.
• Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve sa započítava podľa jednotlivých pomerov. V rovnakom pomere sa započítavajú aj výdavky.

Darovacia zmluva na byt musí mať písomnú formu.

Existujú dva prípady, kedy je možné dar vrátiť. Darca môže požadovať vrátenie daru v prípade, keď sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Obdarovaný môže dar vrátiť v prípade, ak má dar vady, na ktoré ho darca neupozornil.

———————VZOR———————

DAROVACIA ZMLUVA

uzatvorená podľa ustanovenia § 628 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“)

(ďalej len „zmluva“)

Článok 1

Zmluvné strany

(darca a obdarovaný ďalej spolu len „zmluvné strany”)

Článok 2

Predmet Zmluvy

1. Predmetom tejto zmluvy je záväzok darcu touto darovacou zmluvou bezplatne prenechať a previesť na obdarovaného výlučné vlastnícke právo k nasledovnej nehnuteľnosti: bytu č. ………………………….., na ………………………….. poschodí bytového domu v ………………………….. na ulici ………………………….., so súpisným č. ………………………….., číslo vchodu ………………………….., postaveného na parcelách registra „C“, parc. č. ………………………….. (ďalej len „bytový dom“), zapísaného na liste vlastníctva č. ………………………….., vedenom Okresným úradom ………………………….., katastrálny odbor pre katastrálne územie ………………………….., obec ………………………….., okres ………………………….. (ďalej len „Byt“) spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu so súpisným číslom ………………………….. prináležiaci k Bytu vo veľkosti: ………………………….. (ďalej len „Spoluvlastnícky podiel“)  (Byt a Spoluvlastnícky podiel ďalej len ako „dar“), a prijatie tohto daru obdarovaným.
2. Byt, ktorý je darom, pozostáva z ………………………….. obytných miestností a príslušenstva, ktorým je kuchyňa, hala, predsieň, kúpeľňa, WC, loggia, pivnica, …………………………… Súčasťou Bytu je jeho vnútorné vybavenie a to: inštalácie rozvodov elektrickej inštalácie od elektromeru, rozvody kúrenia od domových stúpačiek, oceľové vykurovacie telesá, rozvody vody / SV a TUV/, rozvody kanalizácie od zvislých rozvodov a k nim príslušné zariaďovanie predmety, zásuvka STA /zvod spoločnej televíznej antény /, zvonček, kuchynská linka, digestor, poštová schránka, telefónna prípojka, kľúče od Bytu, pivnice, vchodu do bytového domu a poštovej schránky. Celková výmera podlahovej plochy Bytu, ktorý je darom, je ………………………….. m².
3. Darca daruje dar vo svojom výlučnom vlastníctve a obdarovaný nadobudne dar do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1 okamihom právoplatnosti rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálneho odboru o potvrdení vkladu vlastníckeho práva k daru.

Článok 3

Vyhlásenia darcu a obdarovaného

1. Darca týmto prehlasuje, že:

• je nespochybniteľným a výlučným vlastníkom (podiel 1/1) daru, na ktorom neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená, exekúcie a ani iné ťarchy zriadené v prospech žiadnej finančnej ani inej inštitúcie, tretích osôb alebo akékoľvek iné nároky tretích strán;
• je oprávnený s darom nakladať a na dare viazne iba nasledovná ťarcha, v zmysle zákona: „Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení zákona č. 151/1995 Z. z“;
• všetky dane a poplatky spojené s darom, splatné ku dňu podpisu tejto zmluvy, sú uhradené;
• na dar neboli uplatnené žiadne nároky podľa osobitných právnych predpisov,
• nie sú mu známe také vady, poškodenia alebo technický stav daru a jeho vybavenia, spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu, na ktoré by mal obdarovaného upozorniť.

1. Obdarovaný berie na vedomie možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru v prípade, že sa obdarovaný bude k darcovi chovať tak, že tým hrubo poruší dobré mravy.
2. Zmluvné strany sa dohodli, že poplatky spojené s overením podpisov tejto zmluvy a poplatky spojené s podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností znášajú spoločne rovnakým podielom.
3. Darca ako prílohu k návrhu na vklad vlastníckeho práva doloží potvrdenie od správcu bytového domu, že na Byte, ktorý je darom, neviaznu žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním Bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
4. Darca oboznámil obdarovaného so skutočnosťou, že správu bytového domu, v ktorom sa Byt, ktorý je darom nachádza, zabezpečuje na základe zmluvy o výkone správy [BUDE DOPLNENE]. Obdarovaný vyhlasuje, že podpisom tejto zmluvy zároveň pristupuje k Zmluve o výkone správy bytov a nebytových priestorov v tomto Bytovom dome v súlade s § 5 ods. 1 písm. g) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Článok 4

Záverečné ustanovenia

1. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom podpisu zmluvy oboma zmluvnými stranami. Prevod vlastníckeho práva k daru nadobudne účinnosť dňom rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálny odbor o vklade vlastníckeho práva k daru v prospech obdarovaného. Podpisy zmluvných strán na tejto zmluve musia byť úradne overené.
2. Táto zmluva je vyhotovená v 5 vyhotoveniach, z ktorých každý má platnosť originálu, z toho 2 vyhotovenia sú pre príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor, 2 vyhotovenia pre darcu, 1 vyhotovenie pre obdarovaného.
3. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými predpismi platnými na území Slovenskej republiky.
4. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné vykonať len formou písomného dodatku, ktorý bude podpísaný oboma zmluvnými stranam
5. Zmluvné strany prehlasujú, že sa so znením zmluvy oboznámili a na znak súhlasu ju podpísali.

———————VZOR———————

Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

———————VZOR———————

Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

———————VZOR———————